Jalan menuju neraka diaspal dengan niat baik dan Kainga Ora bertekad untuk mencoba membawa kita ke kota-kota mahal yang tidak dapat ditinggali yang direncanakan dengan buruk.
Saya setuju dengan visi mereka bahwa kita harus memperbaiki krisis perumahan yang terjangkau; menghentikan hilangnya lahan pertanian yang baik untuk urban sprawl. Dan untuk melakukan itu kita harus memadatkan kota kita di sekitar pusat dan sepanjang rute transportasi. Pemadatan ini dapat(?) membantu mengalihkan masyarakat perkotaan dari ketergantungan yang besar pada angkutan pribadi karena hal itu akan atau seharusnya meningkatkan efisiensi dan kelayakan angkutan umum. Jika perpindahan ke angkutan umum ini terjadi, itu bisa mengurangi kemacetan jalan, dan ketergantungan kita pada minyak. (Seharusnya kemacetan di Auckland pada tahun 2017 menelan biaya NZ$2 Miliar – p13 dari laporan berikut). Jadi perubahan ini dapat berkontribusi untuk mengurangi emisi karbon Selandia Baru dan membantu kita mencapai target iklim untuk memerangi perubahan iklim.
Jadi ini pertarungan yang bagus, landasan moral yang tinggi dipegang dan tidak ada alasan untuk ragu (?). Tetapi untuk beberapa alasan Kainga Ora menganggap visi ini berarti menghancurkan warisan bangunan bersejarah kita; pinggiran kota kami yang hijau, intim, dan terdalam. Orang baik Kainga Ora dengan pistol hanya melihat setan jahat NIMBY berdiri di jalan. Strategi Kainga Ora untuk mewujudkan visi tersebut didasarkan pada pukulan agresif terhadap komunitas lokal, dan demokrasi lokal.
Dan tidak satu pun dari konflik dan kehancuran ini perlu terjadi untuk menyampaikan visi mereka. Seluruh premis yang digunakan Kainga Ora adalah ekonomi neo-liberal yang cacat tentang memberikan izin sebagai perencanaan. Misalnya, Peter Clough, Ekonom Senior di Institute of Economic Research (bukan kelompok yang berbagi banyak pandangan dengan saya) menulis makalah pendek yang sangat menarik ‘Empat cara untuk memperbaiki kebijakan perubahan iklim dan alasannya’, dan membuat pengamatan berikut tentang pemadatan perumahan .
Pernyataan Kebijakan Nasional tentang Pembangunan Perkotaan, yang memungkinkan bangunan tempat tinggal dengan kepadatan tinggi di sekitar arteri dan simpul angkutan umum, memiliki logika dalam mendukung alternatif penggunaan mobil pribadi di sepanjang koridor tersebut. Tetapi perubahan legislatif selanjutnya untuk memperkenalkan standar perumahan dengan kepadatan menengah yang memungkinkan pembagian di mana saja di daerah yang dikategorikan sebagai pemukiman atas inisiatif pemilik tanah pribadi berisiko berkembangnya kantong-kantong intensif yang tersebar di pinggiran kota, masih bergantung pada penggunaan kendaraan individu untuk semua perjalanan.
Izin perubahan zona kota untuk menggertak pembangunan bukanlah perencanaan kota yang tepat dan tidak memiliki mekanisme yang teridentifikasi untuk memberikan perumahan yang terjangkau atau memberikan manfaat perubahan iklim.
Kita juga perlu mengingat bahwa transportasi pribadi (mobil) menyumbang 8,7% dari emisi karbon bruto kita pada tahun 2020, (Tabel 3 dari laporan yang sama). Jadi perolehan karbon yang dihasilkan melalui perumahan sangat kecil di bawah model bangunan pengganggu yang tidak padat ini. (Tarik ke bawah kayu untuk membangun baja dan beton tidak netral karbon). Pengurangan karbon transportasi pribadi lebih efektif ditangani dengan langsung berurusan dengan jenis mobil yang digunakan dan sebagian dengan transportasi umum.
Ada fitur pasar swasta lain dari Kainga Ora yang merusak kemampuan mereka untuk menyediakan perumahan yang terjangkau. Mereka memiliki peran ganda – menyediakan perumahan sosial/terjangkau tetapi juga mempromosikan pembangunan perumahan secara umum. Yang berarti mempromosikan pasar swasta. Jadi Kainga Ora mempelopori dorongan untuk perubahan zonasi untuk memungkinkan pengembang swasta membangun sangat tinggi di daerah pemukiman tanpa memperhatikan masyarakat setempat.
Perubahan aturan up-zone ini dimaksudkan untuk merangsang pasar swasta untuk membangun tapi itu berarti Kainga Ora akan berada dalam perang penawaran untuk mendapatkan pasokan bangunan dan sumber daya untuk membangun perumahan yang terjangkau, menaikkan biaya untuk membangun terjangkau dan memperlambat pengiriman terjangkau perumahan sebagai sumber daya yang langka diikat dalam proyek-proyek swasta untuk memaksimalkan keuntungan. Jadi tujuan ganda Kainga Ora sebenarnya bertentangan dan menghambat penyediaan perumahan yang terjangkau. Pekerjaan konsultan yang digunakan untuk membenarkan tujuan ganda sepertinya tidak terlalu bagus, atau mungkin propaganda bias yang ditulis oleh monyet?
Ada beberapa penelitian akademik yang sangat bagus dari Australia yang menunjukkan tren internasional untuk memadatkan kota dengan fokus hanya memungkinkan peningkatan zonasi (yaitu Membangun gedung tinggi), tidak mengarah pada perumahan yang terjangkau.
Makalah ‘Kami membuat zona untuk kepadatan dan mendapatkan harga rumah yang lebih tinggi: Pasokan dan efek harga dari upzoning selama 20 tahun’. Oleh Mark Limb, Cameron K. Murray adalah penelitian berbasis di Brisbane yang telah menggunakan peraturan longgar untuk mempromosikan perumahan yang terjangkau selama bertahun-tahun. Data menunjukkan kebijakan ini gagal. Beberapa komentar dari pengantar makalah itu menempatkan undang-undang perumahan kita sendiri dalam konteksnya.
Secara global, keselarasan luas dukungan akademik, industri, dan politik telah membentuk apa yang dikenal sebagai gerakan YIMBY (Yes In My Backyard), mengejar reformasi perencanaan sebagai cara utama untuk menurunkan harga rumah…. perumahan dengan kepadatan tinggi diperbolehkan di daerah yang secara tradisional memiliki perumahan terpisah, sementara juga mendorong pemadatan di sekitar klaster ritel dan komersial perkotaan. …. Pendekatan untuk merencanakan kota dengan kepadatan tinggi ini telah dilakukan selama lebih dari dua dekade di Australia, dan juga umum di kota-kota Amerika Utara dan Eropa. … Meskipun sistem perencanaan di banyak kota berubah untuk mengizinkan kepadatan hunian yang jauh lebih tinggi, harga hunian terus meningkat dan industri properti terus menyerukan deregulasi lebih lanjut atas perencanaan penggunaan lahan atas nama keterjangkauan perumahan.
Kainga Ora saat ini terobsesi dengan undang-undang NIMBY dan zonasi, tetapi makalah di atas menunjukkan bahwa ini tidak menyebabkan masalah keterjangkauan perumahan. Kainga Ora mengikuti strategi ekonomi neo-liberal yang gagal dalam mempromosikan pasar swasta. Bagaimana mereka bisa tertipu? Kerangka pasar pemaksimalan keuntungan belum dan tidak menyediakan perumahan yang terjangkau. Faktanya, kerangka kerja itu menciptakan masalah keterjangkauan. Ya, kita perlu membangun perumahan yang lebih terjangkau tapi itu harus dilakukan oleh, pemerintah – Kainga Ora, atau setidaknya badan amal yang tidak mencari keuntungan.
Penurunan pasar saat ini bukan tentang peningkatan keterjangkauan perumahan melalui pasokan, melainkan tentang ketidakpastian ekonomi, inflasi, dan ketakutan akan resesi. Penurunan ini tidak membawa keterjangkauan karena datang dengan resesi.
Delusi Kainga Ora berlanjut dengan menginginkan gedung tinggi di zona pemukiman untuk memiliki toko di bawahnya; yaitu membawa komersial ke perumahan. Tetapi kota yang lebih padat sebaliknya, mereka membawa perumahan ke dalam dan di atas zona / area komersial pusat.
Kainga Ora mengikuti kebijakan yang salah dan memukuli orang yang salah karena mereka tidak kritis terhadap kerangka ekonomi di mana krisis keterjangkauan perumahan muncul. Mereka diindoktrinasi untuk melihat sistem ekonomi neoliberal seolah-olah wallpaper, atau sekedar sistem yang natural dan logis. Bukan itu.
Kainga Ora, dengan sangat sempit dan salah menafsirkan peran mereka dalam mempromosikan pembangunan perumahan pribadi sebagai fokus obsesif pada perubahan zonasi. Sebaliknya mereka dapat memenuhi peran ini hanya dengan mengundang mereka yang memiliki tanah komersial untuk maju ke depan untuk peluang pembangunan. Banyak bisnis mungkin kekurangan modal keuangan untuk mengembangkan situs mereka tetapi mungkin menerima banyak pelanggan potensial yang tinggal di atas bisnis mereka. Pengembang dapat maju dan bersaing untuk mendapatkan situs; bukankah persaingan itu baik?.
Saya berasumsi Kainga Ora dapat menggunakan UU Pekerjaan Umum untuk mendapatkan lokasi pembangunan perumahan. Ada begitu banyak tempat parkir atau sebidang tanah yang jarang digunakan di kota-kota pusat yang dapat digunakan dengan lebih baik. Kenaikan tarif yang dibebankan pada area komersial dapat membantu memaksa bisnis untuk bernegosiasi. Lebih sedikit konflik yang mungkin terjadi dan pusat kota akan dikembangkan di mana infrastruktur yang lebih baik tersedia. Biaya lebih rendah secara keseluruhan.
Masalah keterjangkauan perumahan berada di luar mekanisme zonasi dan pengkambinghitaman orang-orang sebagai NIMBY. Kaniga Ora dapat menjadi kekuatan yang positif dan progresif dalam membangun kota kita secara terencana dan produktif. Tetapi apakah mereka memiliki keberanian untuk mengubah arah, untuk memberikan saran layanan publik yang jujur dan gratis kepada para politisi? Apakah mereka punya nyali untuk menjatuhkan strategi absurd yang tidak akan mewujudkan visi mereka?
Sumber :